Меню

Через сколько лет сносят дома

Нормативные сроки
эксплуатации жилых многоэтажек

Дома разного типа имеют разный срок эксплуатации, начиная от 50 лет и заканчивая 150. Посмотрим, какие дома сколько «живут».

  • «Сталинки», построенные в 30–40-х годах ХХ века, служить должны 125 лет, поэтому подлежат сносу в 2050-2070 годах. В середине этого срока, между 1990 и 2005 годами, должна была пройти реконструкция здания, чтобы обеспечить безопасность использования жилого фонда в соответствии со всеми правилами и нормативами технической эксплуатации. Построенные после войны «сталинки» должны «жить» еще дольше – 150 лет. Поэтому срок их сноса отодвигается на 2095-2105 годы. Между 2020 и 2030 годами предстоит реконструкция этих зданий.
  • Панельные «хрущевки» постройки 50–70-х годов ХХ века много хуже по качеству и рассчитаны всего на 50 лет. По всем нормативам в 2005–2020 годах их должны снести. Реконструкции они не подлежат.
  • У кирпичных пятиэтажек того же срока строительства срок эксплуатации и обслуживания 100 лет, а в 2015–2030 годах предусмотрен ремонт жилищного фонда.
  • Панельные и блочные многоэтажки в 9–16 этажей, построенные до 1980 года, служат 100 лет без реконструкции и должны быть снесены в 2055–2080 годах.
  • Более современные панельные дома, выстроенные до 1998 года, тоже не подлежат реконструкции, и будут демонтированы в 2070–2105 годах.

Эксплуатация жилого фонда, для которого наступили сроки капитального ремонта.

Если срок эксплуатации дома подходит ко времени капитального ремонта (или реконструкции, что правильнее, так как износ зданий к тому моменту очень велик), то управляющая организация начинает процесс ремонта. Данное мероприятие длится долго, занимает от полугода до трех лет (в отдельных случаях). Предварительно оценивается степень физического износа здания, чтобы решить, в каком объеме проводить ремонт. Удовлетворительным состояние жилого здания признается, если к сроку капитального ремонта физический износ составляет не более 30%. Если процентаж выше, то говорят о не вполне удовлетворительном состоянии дома, неудовлетворительном и ветхом. Непригодным для жизни (аварийным) дом признают только при наличии 75% физического износа и угрозе обрушения. Тогда принимается решение о расселении жителей и сносе дома. Это решение принимается на основании заявления собственника жилья или организации, отвечающей за материально-техническое состояние дома. При решении комиссии о том, что жилье безопасно для жизни, расселение может и не состояться даже при наличии большого физического износа, хотя жилье и будет отнесено к ветхому. В этом случае может быть принято решение о реконструкции дома.

Расселение аварийного дома

Жильцов аварийных домов, подлежащих расселению, определяют на жительство во вновь отстроенные дома, которые ввели в эксплуатацию по государственной программе. Ввод жилого дома в эксплуатацию – длительный процесс, который занимает от трех месяцев до года. Поэтому даже если новый дом уже построен, вполне возможно, что переселение может произойти не сразу.

Также следует учесть, что московская программа переселения из ветхого жилья не охватывает все дома, для которых наступил срок реставрации/сноса, поэтому процесс переселения в новое жилье может занять несколько лет.

По введенной поправке в Жилищный кодекс расселение городских жителей из аварийного жилья может производиться и в дома за чертой города, так как программа расселения не относится к категории улучшающей жилищные условия, а является вынужденной мерой предоставления жилья. Кроме того, количество комнат может не совпадать, так как главный ориентир в этом вопросе – площадь помещения, причем не жилая, а общая. Таким образом, прогнозировать качество нового жилья, улучшится оно или ухудшится, невозможно – все зависит от наличия свободного жилого фонда.

Если качество жилья не удовлетворяет

Если качество или расположение предоставляемого жилья не удовлетворяет собственников квартиры, то им может быть выплачена стоимость старой квартиры плюс расходы на переезд, самостоятельный поиск жилья и оформление документов. Если сумма не удовлетворяет, то следует обращение в суд, где истцом выступает орган, ответственный за расселение. Суд решает, какую сумму нужно выплатить несговорчивому собственнику.

источник

типовая пятиэтажка,пятиэтажный дом

Некоторые из построенных в СССР пятиэтажек простоят долго и в них смогут жить наши внуки. А некоторые начали разваливаться задолго до истечения гарантийного срока. Например, через дорогу от моего дома расположена кирпичная пятиэтажка и она вся испещрена трещинами. Да такими толстыми, что появилась угроза, что дом развалится. Его по периметру окружили металлическим обручем в двух местах, но если бы я жила в этом доме – меня бы это не успокоило и я бы всеми силами пыталась сменить жильё.

А рядом на параллельной улице стоит ряд панельных пятиэтажных домов, в некоторые из которых в период войны попали крупнокалиберные снаряды. И ничего, выстояли, их отреставрировали и люди смело там проживают до сих пор. Так что всё зависит от того, насколько в 70-80 года качественно работали строители. А когда их строили, то планировали срок службы 25 лет, для большинства из которых он уже давно истёк.

В центре Москвы пятиэтажки давно сносят. Грандиозное переселение, по-моему, ещё Лужков затеял и в некоторых районах снос завершился. А в других регионах ждать придётся ещё долго.

Так называемые “хрущёвки” были рассчитаны на 25 лет и строились как временное жильё. Но дома, построенные в конце 50-х – начале 60-х гг. преспокойно стоят и сейчас. Брежневские пятиэтажки рассчитаны уже на 50 лет. Позже постановили, что при своевременном и качественном ремонте срок их службы можно продлить до 150 лет. Судя по фото, у вас именно брежневская пятиэтажка. Ждать её сноса вам осталось недолго – лет 120 – 130. Конечно, эти давно устаревшие строения нужно бы посносить, но проблема в том, что их жильцам нужно дать равноценное жилье в современных домах. У государства на это нет денег, а частные компании не особенно стремятся.

Ребята! Да у нас в России Вы можете жить вечно( причём даже Ваши правнуки). Сколько лет эксплуатации- это одно, а Коррупция-это совсем другое. Могу Вам привести свой пример: живу в Подмосковье ближнем( 17 км. от МКАДа) в. шлакоблочном 2-х этажном бараке( просто сделал там хороший ремонт: сломал 4 стены и повесил нагреватель. Год постройки моего, так сказать дома, 1937-Й и он строился Временно для работников фабрики. Этой самой фабрики уже давно в помине нет. Экспертиза признаёт наши дома годными для проживания, т.е. 4-ой категории. Что такое категории домов я до сих пор не разобрался, потому что по логике: чем выше категория, тем выше цена. А у нас получается всё едино: что новый монолит-кирпич, что барак, только за свет платим больше-у нас ведь нет горячей воды( соответственно мы больше тратим электорэнергии). Так что про какой-то там снос 5-ти этажек я слышал, но на саоей “шкуре” пока ничего не испытал даже на счет 2-х этажек. В Российской Федерации срок эксплуатации домов может “скакать” в зависимости от волеизъявления чиновников разного ранга.

Когда я занималась вопросом начислений налогов на имущество (несколько лет тому назад), то заметила, что срок эксплуатации наших кирпичных пятиэтажек по документам БТИ составляет 100 лет (построены они в 70-х). Возможно, с тех пор сроки еще пересматривали, да и живу я в Казахстане, с Россией могут быть отличия. Но судя по другим ответам, ситуация похожая.

Дом могут признать аварийным в связи с какими-то недостатками, не позволяющими осуществлять его дальнейшее использование. А вот ветхим – боюсь, долго ждать нам придется (я тоже в таком живу). Скорее всего, что на нашем веку вряд ли удастся переехать из “ветхого” жилья. Тем более, что у нас оно все приватизировано, а что потом – вопрос.

Но, честно говоря, я не особо доверяю новострою. В 2003 году у нас было сильное землетрясение – 5-6 баллов или даже больше, так развалились два самых новых в городе доме. А наше старье прекрасно выстояло.

Самые надежные дома, несущие конструкции которых сложены более чем в 2.5 кирпича.Они могут простоять до 150 лет. Особо надежными считаются монолитные, они в эксплуатации до 300 лет и более.

На втором месте по прочности и долговечности-крупноблочные и кирпичные дома, они могут прослужить до 125 лет, на третьем месте блочные и крупнопанельные- срок эксплуатации 100 лет.Хрущевка из тонких панелей служит 40-50 лет, на больше они не расчитаны.

Сталенки до военные-125 лет, время сноса 2050-2070 гг,Сталенки послевоенные-150лет, время сноса 2095-2105 гг,Хрущевки-50 лет, время сноса приблизительно 2005-2017 года., кирпичные пятиэтажки-100лет, время сноса 2055-2070 гг,современные кирпичные и монолитные 125-150 лет

Пятиэтажки потихоньку начинают сносить, например в Москве уже начала действовать программа по сносу пятиэтажек.

Эту программу уже начинают разрабатывать многие регионы, но не надо пугаться – сносить будут старые кирпичные пятиэтажки только после того, как людей, проживающих в них, переселят в новые просторные квартиры в новых многоэтажках и в их же микрорайоне. Это будет “тянуться” очень долго – ещё так лет 10 – 15.

А по закону, пятиэтажные дома строились в 70-е годы сроком на 25 лет, потом эти сроки продлили до 50 лет. Сейчас сроками никто не занимается, живут люди и живут, а точных законных сроков для каждого дома нет.

Я ваш товарищ по несчастью, потому-что раньше тоже жил в пятиэтажке в этом самом “ленинградском проекте”, о котором мой дед говорил, что”это не дом, а сплошное рацпредложение”

  1. вместо чернового пола- лаги, потом пол проваливался, кто мог как мог это переделывал.
  2. Окна даже на кухне 3-х створчатые, зимой варенье на полу примерзало к полу, в комнатах вешались на окна одеяла как в блокаду. Окна на 15 см. ниже чем в других домах ( они, видите ли ,цемент экономили)

Швы протекали с 90-х годов, несколько раз дом тёк с 5 по 1 этаж по швам и лампам на потолке.

Я говорил с заместителем главного архитектора нашего любимого СПб, и мне разъяснили, что дома официально рассчитанны на 25 лет, но в советское время было такое милое понятие “запас прочности”. Вот этот самый запас -15 лет.

Я спросил:” А потом. “. Ответ :” потом начнут складываться как карточные домики, потому-что есть понятие – усталость металла, а это самое слабое место в их конструкции, потому-что дома на сварке”.

Как я понял товарища специалиста, срок эксплуатации здесь совсем не при чём. Сносить эти дома, по устоявшейся в этой стране традиции начнут только после того , как несколько домов рухнут, и чем больше человеческих жизней они унесут, тем быстрее начнётся переселение людей.

Я не стал ждать этого “потом” и молить высшие силы, что бы это оказался не мой дом, я приложил все усилия и переселился в новый кирпичный дом.

Читайте также:  Вкусный салат из огурцов и помидор свежих

Ваш дом ещё очень”молодой”, мой 1972 года постройки и заселения.

источник

Строительство панельных пятиэтажек в нашей стране началось примерно в середине прошлого века. Первый такой дом на территории Советского Союза воздвигли в 1948 году на 5-й улице Соколиной Горы города Москвы. Он представлял собой каркасно-панельную конструкцию высотой в четыре этажа.

Главной задачей того времени, которую обязано было решить руководство страны, являлось создание наиболее дешевого проекта застройки. Требовались жилые дома, в которых люди могли бы жить семьями, в противоположность коммунальному заселению.

Спустя много десятилетий квартиры в панельных домах всё так же ассоциируются у нас с дешевизной и доступностью. Это настоящее народное жилье. Аналитики рынка недвижимости называют основные причины того, что такие квартиры продолжают продаваться: быстрые темпы строительства, невысокая цена и несколько лучшее качество панелей последнего поколения по сравнению с выпускаемыми ранее.

Тем не менее в наши дни на рынке новостроек панельные дома занимают не более 5%. Дело в том, что в большинстве своём современные реализуемые на рынке варианты и те, что только планируются, существуют в монолитной технике. Сейчас разработаны уже достаточно крупные проекты эконом-класса, представляющие собой целые жилые комплексы.

Если рассматривать лишь вторичный рынок, то, например, в Москве около 45% его представлено “панельками”, построенными в разные годы. На самые старые из панельных домов приходится лишь несколько процентов всего объема предложений. Да и спрос на них также невысок. Покупка такого жилья – в основном удел тех, кто не располагает средствами на приобретение чего-либо более качественного.

Чем же объясняется экономическая доступность зданий из готовых панелей? Всё дело в том, что главная производственная нагрузка при возведении переносится с территории стройки в цеха завода ЖБИ, что сразу же снижает затраты. Помимо экономического фактора, действует климатический, ведь производить в цехах железобетонные элементы без оглядки на погодные условия гораздо проще, да и контроль качества осуществляется в заводских условиях намного легче.

Все мы любим экономить, но о том, что скупой платит дважды, забывать всё же не стоит. Это правило действует и для панельного домостроения. Немало случаев, когда после заселения в новый типовой дом проблемы начинаются буквально через пару лет.

Недоделки могут варьироваться от мелких до вполне серьезных. В одних квартирах осыпается облицовочная плитка, в других проступают наружу межпанельные швы. В чём же причина такого явно преждевременного старения? Ведь здание по определению должно быть рассчитано на гораздо больший срок эксплуатации.

Дело в том, что существует понятие усадки, и в панельных домах этот процесс, к сожалению, происходит довольно неравномерно. Другая болевая точка такого дома – это его швы. По стандартам европейского строительства, закладные элементы швов выполняют из нержавеющей стали, так как они признаны одним из самых важных элементов в деле обеспечения прочности и надежности конструкций. Но данное решение обходится застройщику слишком дорого, и панельные дома при этом лишаются главного козыря – невысокой стоимости.

Именно по такой причине в нашей стране данная технология не нашла своего применения. В России места соединений покрывают антикоррозийной краской, что, конечно же, не дает никаких гарантий в вопросе надежности.

Кроме того, всем известно, что тепловые характеристики панельных домов оставляют желать лучшего. Особенно это видно в сравнении с монолитными и кирпичными зданиями. Тепло из “панелек” просто-напросто уходит. В условиях серьёзных российских зим обогрев квартиры в таком доме становится нешуточной проблемой.

Другая классическая беда каждого такого здания – его крыша. Чердаков в панельных пятиэтажках обычно нет, а крыши очень часто подвержены протеканию. Даже если сделать их двускатными, это не решит проблему, так как межпанельные швы быстро теряют свою герметичность. Часть девелоперов прибегает к современным герметикам, но доля такой защиты слишком низка, это опять же связано с дополнительными расходами.

То, что срок службы панельных домов раннего периода (именуемых в народе “хрущевками”) фактически прошел, и они давным-давно устарели в моральном плане, ни для кого не секрет. Своими крохотных размеров кухнями, совмещенными санузлами, низкими потолками и отсутствующим мусоропроводом они давно набили оскомину. Современные покупатели, располагающие мало-мальски приличной суммой денег, предпочтут заплатить немного дороже, чем ценой экономии приобретать такое низкокачественное жилье.

Уже давным-давно официально признано, что городские территории, застроенные “хрущевками”, используется крайне неэффективно. Здания эти не украшают урбанистические пейзажи и несут коммунальщикам высокие цифры теплопотерь. В целесообразности их сноса и возведения на освободившемся месте новых современных построек уже давно никто не сомневается.

Срок службы – это тот критерий, который позволяет провести оценку ликвидности дома с максимальной объективностью. Попробуем оценить наши “панельки” с данной точки зрения. Если рассматривать первые тонкостенные “хрущевки”, то срок службы панельных домов 80 годов – порядка 50 лет. Понятно, что в физическом и моральном плане такое жильё давным-давно себя исчерпало.

Другая категория домов – панельные и блочные многоэтажки. Это несколько более “продвинутый” вариант. Каждый такой дом насчитывает 9-16 этажей. Строительство их началось в промежутке от 1965 до 1980 гг. Срок службы 9-этажного панельного дома рассчитан на 100 лет.

Эксперты утверждают, что срок службы современных панельных домов разных серий примерно одинаков. Связано это с тем, что при строительстве их используются одни и те же нормы и строительные правила.

Относительно новые панельные дома имеют заявленное время эксплуатации несколько более длинное. Срок службы панельного многоквартирного дома в общем случае рассчитан на период от 50 до 70 лет. Отдельным сериям (к примеру, П 44) данный период назначают до ста лет. Существует серия С 220, конструкции домов которой собраны из панелей, но материал наружных стен их – кирпичная кладка. Внешний вид таких зданий подобен монолитно-кирпичным. Нормативный срок службы панельных домов данной серии обозначен в пределах 150 лет. Следует заметить, что этот вариант на рынке жилья не слишком распространен.

По проекту при эксплуатации вновь возводимых панельных домов заложен плановый срок между обязательными капремонтами, и составляет он от 20 до 25 лет. В действительности же реальные здания обходятся без капремонта на 10-15 лет больше запланированного. Насколько срок службы панельного дома можно увеличить? Негласное мнение большинства экспертов гласит, что понятие нормы здесь весьма условно, и продлить его способны ремонт и бережное отношение. Разумеется, речь идет о ремонте всего здания, а не отдельно взятой квартиры. В последнем случае никакого серьезного влияния на общедомовое состояние такое мероприятие никак не окажет.

Таким образом, по мнению экспертов, при эксплуатации панельных домов главное – вовремя проводить капремонт и внимательно следить за поддержанием в исправном состоянии всех коммуникаций. Существуют нормативы по числу человек, допускаемых к проживанию на площади конкретного метража. В условиях российской действительности данные стандарты нарушались в течение целых десятилетий, это, соответственно, ускорило износ большинства зданий.

Даже внешний вид панельного дома может свидетельствовать о необходимости ремонта. Об этом красноречиво скажут вам многочисленные трещины и не раз залатанные швы между панелями. Если зайти внутрь дома, сырые стены с плесенью и неприятным запахом, а также ветхие коммуникации красноречиво завершат картину.

Дополнительная сложность для ремонтников состоит в том, что, согласно конструктивным особенностям такой ремонт возможен далеко не всегда. Например, часть проектов предусматривает монтаж батарей и труб непосредственно внутри стен. Изнашиваются же данные коммуникации быстрее, чем заканчивается срок службы панельных домов.

Стоимость квартир после капитального ремонта на рынке недвижимости может быть увеличена приблизительно на 15%, но относится это главным образом к тем зданиям, которые подвергались комплексному ремонту. Данное понятие подразумевает мероприятия по утеплению фасада с цоколем, крыши, ремонту лестничных клеток и чердака (в случае его наличия), остеклению всех балконов, замене труб и оборудования лифтов и газового хозяйства, а также капитальной прочистке вентиляционных каналов.

Такой полноценный ремонт способен на порядок улучшить качество дома и значительно продлить время его эксплуатации. Помимо того, в результате преобразований внешний вид здания бывает значительно улучшен, что сразу поднимает его стоимость на рынке вторичной недвижимости.

На какой срок службы панельных домов можно рассчитывать по максимуму? Согласно нормам, конструкции из железобетона разрешается эксплуатировать до 125 лет, но при строгом соблюдении определённых условий, а именно: не реже одного раза в 25 лет должен быть осуществлен капитальный ремонт, текущий – через каждые семь лет. На практике же добиться от властей проведения данных мероприятий – задача почти нереальная. Профилактикой и определением технического состояния каждого здания не занимается никто. Ремонта можно добиться лишь после многочисленных жалобы по серьезным основаниям.

В столице уже давно разработана программа переселения жителей из ветхих и пятиэтажных домов. В первую очередь предполагается расселить самые старые панельные пятиэтажки, срок службы которых давно себя исчерпал. Как в Москве, так и в регионах время от времени возникали попытки провести реконструкцию отдельно взятых “хрущевок”. К сожалению, данная практика, можно сказать, провалилась.

Заключались попытки в том, что дома определенной серии подвергались надстройке и возведению дополнительных секций. В результате был сделан вывод об экономической нецелесообразности данного проекта. Ведь максимальное число надстраиваемых этажей – один или два, не более. Процесс возведения дополнительных площадей на крыше вызывал активные протесты жильцов. Спросом среди покупателей подобные квартиры также не пользовались. В итоге было решено, что гораздо выгоднее снос старого жилья с последующим строительством на данном участке нового.

Ни установка лифтов, ни полная замена коммуникаций, ни санация всего здания срок службы панельных домов 70 годов не продлит и спроса на рынке жилья хрущевкам не прибавит. Ведь качество панелей, как и исходную планировку квартир, поменять невозможно. Вывод – комфортабельным жильем “хрущевки” не станут никогда.

Как навскидку можно определить предаварийное состояние панельного дома? В таких случаях в глаза всегда бросаются внешние трещины стен и нарушенные температурные швы. Взгляд специалиста также моментально вычислит трещины фундамента, которые гораздо опаснее. Коррозия арматуры ведет к разрушению плит, что угрожает обрушением всего здания. Старые коммуникации провоцируют неравномерность грунтовой осадки, что еще больше усугубляет проблему и сокращает срок службы панельных домов. Трубы и электрические сети в таких домах значительно перегружены и очень сильно изношены. И вопрос уже ставится не только о комфорте и престижности проживания. На кону гораздо более важное понятие – безопасность людей.

источник

Нормативные сроки эксплуатация жилых домов массовой постройки

Сталинки довоенные – 125 лет, нормативное время сноса – 2050-2070
Сталинки послевоенные – 150 лет, нормативное время сноса – 2095-2105
Хрущевки – 50 лет, нормативное время сноса 2005-2015
Кирпичные пятиэтажки – 100 лет, нормативное время сноса 2055-2070
Панельные и блочные 9-16 этажки – 100 лет, нормативное время сноса 2055-2080
Современные кирпичные и монолитные 125-150 лет
Современные панельные 100-120 лет
Современные блочные – 100 лет

Читайте также:  Как проходит собеседование в адидас

Срок годности

Главное, что определяет срок жизни любого дома, помимо несущих конструкций (фундамент, стены и перекрытия), это материал, из которого они сложены. Самые надежные — это дома, несущие конструкции которых сложены более чем в 2,5 кирпича. Они относятся к категории «капитальных» и могут простоять 150 лет. К группе «особо капитальных» можно отнести монолитные дома, чей срок жизни может достигать 300 лет.

На втором месте по долговечности — современные крупноблочные и кирпичные дома (сложенные менее чем в 2,5 кирпича), которые могут простоять 125 лет. Далее идут дома блочные и крупнопанельные — срок эксплуатации 100 лет. Дома, построенные из шлакобетонных и подобных им плит могут «протянуть» 90 лет. «Хрущевки», построенные из тонкостенных панелей, рассчитаны на 40—50 лет службы. Последние воздвигались с 1959 по 1967 год. Как считают специалисты, при нормальной эксплуатации «хрущевки» простоят еще 15—20 лет. Исследования показали, что панели хрущевок имеют прочность, в полтора раза превышающую проектную.

Все же, как считают специалисты, старые кирпичные дома (особенно построенные в период с 1860 по 1917 год) по качеству лучше современных. Они простоят еще долго. Современные же кирпичные здания, за исключением элитных, строятся из полого недолговечного кирпича. В принципе, все, кто живет в кирпичных домах, построенных в эпоху «развитого социализма», могут спать спокойно. Как считает большинство экспертов-оценщиков, стоять им еще долго. Ведь «нормативные сроки эксплуатации» — понятие относительное. Например, кирпичные «хрущевки» после капитального ремонта простоят по крайней мере еще 100 лет.

Тип дома
срок эксплуатации время сноса (нормативный срок)
1930-40 1990-2005 Сталинские послевоенные 150 2095-2105
1955-70 Разрабатывается комплексная программа реконструкции Кирпичные пятиэтажки 100 2055-2070
1965-80 Реконструкция по строительным нормам не предусмотрена Современные кирпичные и монолитные 125-150 2105-2150
1980-98 Реконструкция по строительным нормам не предусмотрена
Тип зданий Стены Срок службы, лет
Особо капитальные Кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные 150
Обыкновенные Кирпичные и крупноблочные 120
Каменные, облегченные Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника 120
Деревянные, смешанные, сырцовые Деревянные, смешанные 50
Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые Каркасные глинобитные 30
Каркасно-камышитовые Каркасные глинобитные 15

Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Конструкция зданий I 175
Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам III 125
Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. V 80
Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубленными стенами. VII 25
Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т.п.). IX 10

Действительные (средние) сроки эксплуатации.

Средние сроки службы конструктивных элементов крупнопанельных зданий

Срок службы
200 и более
25
150
125 и более
Дощатые крашеные Паркетные Линолеум Плиточные метлахские по бетонному основанию Цементные по бетонному основанию Плиточные или цементные полы, отремонтированные с заменой отдельных участков Дощатые полы, отремонтированные с заменой отдельных досок Паркетные полы, отремонтированные с заменой до 25% клепки ОКНА И ДВЕРИ
40
80
20
Не несущие из гипса То же, железобетонные То же, фибролитовые Несущие железобетонные КРЫШИ И КРОВЛИ
150
3-4
10-12
12-18
50
20
Пороизол Гернит Мастичные герметики (мастика У-30М, КБ-1 и др.) Антисептированная или просмоленная пакля НАРУЖНАЯ ОТДЕЛКА
50-80
12-25
6

Износ зданий.

Физический износ зданий. Оценка состояния здания.

Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной стоимости. Физический износ – это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатации здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно “Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов”, утвержденному Госстроем СССР, составляет 70 %. Такие здания подлежат сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, являются: качество применяемых строительных материалов; периодичность и качество проводимых ремонтных работ; качество технической эксплуатации; качество конструктивных решений при капитальном ремонте; период не использования здания; плотность заселения.

Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа

Физический износ, %
0-10
11-20
21-30
31-40
41-60
61-75
75 и выше

Прогнозируемый физический износ здания, %

На 1-е десятилетие: Иф1 = Иф.пер. + ( И’ф1 / 10 ) * t1 ; На 2-е десятилетие: Иф2 = Иф.пер. + Иф1 + ( И’ф2 / 10 ) * t2 ; где: Иф1, Иф2 – физический износ на данный год; Иф.пер. – физический износ на год переоценки основных фондов; И’ф1, И’ф2 – прирост физического износа соответственно за 1-е и 2-е десятилетия; t1, t2 – период после последней переоценки основных фондов, лет.

Прирост физического износа каменных зданий на ближайшие два десятилетия после переоценки основных фондов, %

За 1-е десятилетие 7
7 15 4,7
4,8 25 4,6
3,5 35 4
4,2 45 5,9
6,1 55 12
13
Читайте также:  Как готовить цукаты из тыквы в домашних условиях

Технико-экономическая оценка второй формы морального износа жилых зданий

Износ, %
0-15
16-25
26-35
36-45
45 и более

Коэффициент остаточного износа.

Так как жилищный фонд с 70-75 % (в среднем 72.5 %) физического износа считается полностью изношенным (и, следовательно, не имеющий потребительной стоимости), для перевода физического износа в экономические показатели и наоборот необходимо использовать коэффициент: 100 / 72.5 = 1.4, т.е. Иэ = 1.4 * Иф, где Иэ – экономические показатели износа (амортизация); Иф – физический износ по данным БТИ; Определяют остаточный срок службы жилищного фонда: Т ост. = (100 – 1.4 * Иф) / j ; где: j – ежегодная норма амортизации;

Особенности конструкций. Износ зданий. Оптимизация реконструкции. Особенности конструкций жилых зданий.

Конструктивные особенности жилых зданий старой постройки.

Жилые здания старой постройки при высокопрочных стенах и фундаментах с нормативным сроком службы 150 лет имеют большепролетные деревянные перекрытия по деревянным или стальным балкам, предрасположенные к сверхнормативным прогибам. Пролет между стенками достигает 12 – 13 метров. В большинстве зданий разгружающим фактором для балок перекрытий являются сплошные деревянные перегородки из досок толщиной 60 – 80 мм, укрепленные в пазах верхних и нижних горизонтальных обвязочных брусьев. Обвязочные брусы прикреплены к стенам стальными ершами. Общая толщина дощатых несущих перегородок 140 – 160 мм. В отличие от самонесущих, разгружающие перегородки размещены по этажам строго по вертикали. Для перекрытий применялся длинномерный корабельный лес. Заполнение между балками выполнялось из пластин сечением в половину диаметра 180 – 220 мм. Поверх наката устраивалась глиняная смазка толщиной 20 мм, роль звукоизоляции выполнял строительный мусор толщиной 80 – 120 мм. По балкам укладывались лаги с шагом 700 – 800 мм и настилались полы. Лестничные марши главных лестничных клеток выполнялись из натурального камня по металлическим косоурам, марши вспомогательных (черных) лестничных клеток в большинстве случаев имели “забежные” ступени. Отсутствие между наружными стенами промежуточных опор приводило к устройству висячей системы стропил, состоящей из стропильных ног, опирающихся на наружные стены, центральной висячей стойки и затяжки. Иногда взамен дефицитной длинномерной древесины применялся прокатный металл со стальными или чугунными колоннами. Пролет стальных балок достигал 7 – 8 м. Применялись стальные балки и прогоны как однопролетные, так и многопролетные. В кирпичных стенах опорная часть стальных балок перекрытий тщательно анкировалась (анкировка обеспечивала надежную связь стен здания с диском перекрытий). Применение основных конструктивных элементов с различными нормативными сроками службы требует при капитальных ремонтах учитывать их особенности для исключения излишних издержек или ремонтных циклов (например, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями теоретически необходимо дважды менять перекрытия или провести реконструкцию, обеспечивающую равную максимально-возможную длительность эксплуатации здания после реконструкции). Дома послереволюционной постройки характеризуются применением менее прочных конструктивных элементов: облегченной кирпичной кладкой на теплом шлаковом растворе, шлакоблоков с низкими прочностными характеристиками и т.д. (срок службы 100 – 125 лет). Особенность реконструкции этих зданий заключается в повышении надежности основных элементов конструкций и “комфортности” отремонтированных зданий (исключение коммунальных квартир, подключение служб и т.д.).

Сроки эксплуатации элементов инженерного оборудования и конструкций в жилых зданиях

Примечание. Основанием для установления этих сроков являются ведомственные строительные нормы ВСН58-88(р), Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Действуют с 1 июля 1989 года.

Инженерное оборудование Срок службы
Водоразборные краны 10 лет
Умывальники керамические 20 лет
Унитазы керамические 20 лет
Смывные бачки:
а) чугунные высокорасположенные
б) керамические
в) пластмассовые
20 лет
30 лет
30 лет
Ванны:
а) эмалированные чугунные
б) стальные
40 лет
25 лет
Кухонные мойки и раковины:
а) чугунные эмалированные
б) стальные
в) из нержавеющей стали
30 лет
15 лет
20 лет
Душевые поддоны 30 лет
Приборы отопления:
а) радиаторы чугунные
б) пластинчатые стальные
в) конвекторы
40 лет
15 лет
30 лет
Вентили:
а) чугунные;
б) латунные
15 лет
20 лет
Смесители 15 лет

К сожалению, точно установить источник большинства приведенных данных не удалось. Тем не менее, данные публикуются, поскольку они могут служить хорошим ориентиром для оценщиков, подкрепляя их собственные оценки. Есть информация, что данные о сроках эксплуатации приведены в книге: “Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатаций зданий и сооружений” учебно-методическое пособие по курсу повышения квалификации профессиональных оценщиков недвижимости. – Санкт-Петербург: Первый институт независимой оценки и аудита, 1997, стр. 42.

Возможно, к этой информации причастна организация МосЖилНИИпроект.

Сроки службы конструктивных элементов и инженерного оборудования х

Нормативные показатели для расчета эксплуатационных расходов по жилым и общественным зданиям

Срок службы в годах
2
Фундаменты:
150
150
100
Стены:
150
150
125
125
125
100
125
100
Перекрытия железобетонные.
150
150
70
150
125
Полы:
80
80
50
30
10
Лестницы:
100
Крыши:
– из сборных железобетонных настилов – из железобетонных стропил и обрешетки – железобетонные совмещенные крыши Б. кровля из:
80
30
25
15
8
Перегородки:
150
75
60
40
Двери и окна:
20
Внутренняя отделка:
50
35
6
4
Инженерное оборудование:
30
30
10
30
15
20
20
20
Благоустройство придомового участка:
15
Наружная отделка:
125
75
50
35
30
20
15
5

________ х Методические рекомендации по технико-экономической оценке санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий ЦНИИЭП инж. оборуд. М., 85 г.

Срок службы оборудования и элементов санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий х

Срок службы в годах
2
Вентиляторы 2. 8
Воздухоохлаждающие агрегаты 4. 8
Калориферы 6. – радиаторы чугунные – радиаторы стальные штампованные – регистры из стальных труб – конвекторы стальные 7. 6
Оборудование механической и электрической очистки газов (пылевые камеры, циклоны, скрубберы) 9. 10
Дымососы 11. 8
Воздуховоды 13. 15
Трубопроводы системы отопления:
30
10

х Методические рекомендации по технико-экономической оценке санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий ЦНИИЭП инж. оборуд. М., 85 г.

Если у Вас есть более точные сведения об источниках информации, прошу сообщить. Файл собрал Василий Григорьевич Мисовец.

источник

Adblock
detector